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房產 今年土地流標數量翻倍 土地溢價率不斷下滑

“很久沒有見到‘地王’了。”北京某知名房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,在樓市調控的打壓下,土地市場“平淡”已久,高價地近乎絕跡。以往“眾星捧月”般的搶地場面已非常罕見。


不僅如此,流標、流拍的現象明顯增多。


中原地產發布報告稱,截至11月20日,今年一二線城市住宅土地流標高達267宗,創最近6年來最高紀錄,同比上漲152%。易居克而瑞的數據也顯示,僅在今年10月,重點監測的336個城市就流拍156幅地塊。


房企拿地預算收緊、土地出讓條件苛刻,被認為是流拍情況增加的主因。除熱點一二線城市之外,三四線城市的土地流拍數量也明顯增加。一些相對不夠優質的地塊“無人認領”,似乎成為今年土地市場的常態。


在經歷了長期調控的“洗禮”后,房企真的變理性了嗎?


“量價齊升”仍是主流


在中原地產統計的一二線城市中,昆明、石家莊的土地流拍、流標數量都超過了20宗,太原、合肥、寧波也都在15宗以上。一線城市中,北京和廣州分別流拍了6宗和7宗。


按照該機構的統計,截至11月20日,今年三四線城市流標住宅土地906宗,相比去年同期的766宗,上漲了18%。


易居克而瑞的一份報告也指出,今年10月,重點監測的336個城市共流拍156幅地塊,其中66幅為政府撤牌或回收地塊。在其余的流拍土地中,僅昆明就流拍了34宗,成為“重災區”。


在流拍背后,是土地溢價率的不斷下滑。易居克而瑞指出,今年10月,336個城市經營性用地的平均溢價率,已經從5月的接近40%,下降到10.4%,創最近兩年多來的新低。


考慮到樓市調控對企業融資和銷售端帶來的影響,這種情況不難理解。中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示,土地流拍增多的主要原因在于,“房地產企業資金鏈壓力逐漸增大,而一二線城市的限價、限售等政策使得開發商回款壓力越來越大。”


但實際上,流標、流拍情況的增多,并不意味著土地市場轉淡。今年以來,土地市場仍然呈現出量價齊升的局面。


國家統計局的數據顯示,今年前10月,房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米,同比增長15.3%;土地成交價款11695億元,增長20.6%。以此推算,前10月房企土地購置均價5325元/平方米,同比上漲4.6%。


自然資源部下屬的中國土地勘測規劃院也指出,今年第三季度,全國主要監測城市的住宅地價水平為6977元/平方米,環比上漲2.13%,同比上漲10.15%。


上述機構的統計口徑和統計結果各不相同,但均反映出一個“悖論”:一方面,土地交易量價齊升;另一方面,溢價率下降,流拍、流標現象增多。


市場存反彈動力


張大偉認為,這種“悖論”的出現,在某種程度上源于供應端的變化。


在監管層的督促下,今年以來,各熱點城市土地供應規模明顯增加,很多城市的供應量達到歷史新高。中國土地勘測規劃院指出,今年第三季度,106個主要監測城市的房地產用地供應面積為1.63萬公頃,環比增長18.37%,同比增加30.87%。供應面積創2014年以來歷年同季度最高。


這給了房企很大的選擇余地。前述房企人士表示,“以往北京的土地供應節奏比較慢,企業經常處于‘翹首以盼’的狀態。現在供應節奏加快,最近一年都沒有出現明顯的‘斷供’。”


但這些土地的條件苛刻,使得其質量大不如前。在易居克而瑞指出,在10月份的流拍地塊中,東莞、中山這類熱度較高的三四線城市,由于出讓規則中有“自持5萬平方米商業”或“需要現房銷售”等原因而導致無人參拍。


該機構指出,以此來看,土地溢價率下降不僅受到市場、企業方面因素的影響,土地出讓條件嚴苛也是導致盈利難度加大、溢價率下滑的原因。


房企對這種情況可謂又愛又恨。一方面,經過近幾年的放量銷售,大型房企普遍需要補充土地儲備,而土地出讓規模增加,正符合企業的胃口。“大房企儲備土地可以應付兩年的項目開發,但依然需要補充庫存。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。


另一方面,由于資金狀況收緊,房企對地價的承受能力變弱;土地出讓條件苛刻,使得企業十分謹慎。多位房企人士向21世紀經濟報道記者反映,今年以來土地出讓底價明顯提高,附加條件增多,考慮到限價等因素等影響,企業拿地的實際成本并不低。


分析人士認為,這也是造成“流拍增多、溢價率下降、地價上漲”的主要原因。


雖然是各種因素倒逼的結果,但土地市場的確正在趨于理性。歐陽捷認為,“流拍土地增多并非是樓市下行的信號,也非房企資金短缺,恰恰相反,這是土地市場理性的信號。”


中國土地勘測規劃院也指出,隨著房地產調控政策的延續,預計市場將進一步回歸理性,住宅地價漲幅或將進一步回落。但該機構同時指出,這種情緒并不穩定,“當前樓市庫存去化基本完成,市場出現根本性轉向的趨勢尚不明確,對上漲過快的城市仍需重點關注,堅持整體導向和分類調控。”


本文來源:21世紀經濟報道

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