房產資訊 溫州炒房團的17年 卻沒能修好國際政治這門課

楚紐斯  此帖已同步到湖北楚網微博2018-6-1 08:18 只看該作者 只看大圖 |閱讀模式 打印 上一主題 下一主題
4月,朝鮮宣布廢棄核試驗場,朝韓領導人又跨越了“三八線”,讓鴨綠江對岸的一群人立馬亢奮了起來。

一天后,他們開著豪車、打著“飛的”,涌進了丹東這個與朝鮮一江之隔的小城。“你去丹東買房了嗎”,成了炒房團成員之間最新的問候語,他們讓這座城市的房價一夜暴漲57%,環比領漲全國。


提起炒房團,人們就會不自覺地在前面加“溫州”。他們的暴富緣起、花樣翻新,時至今日,仍然在不同的城、不同的人身上輪番上演。


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2001年8月18日,150多個溫州人坐滿了三節火車廂,浩浩蕩蕩抵達上海。他們不為旅游探親做生意,而是在《溫州晚報》的組織下,專程到上海來買房。

為此,上海房產協會甚至收到市政府領導指示:一定要把溫州看房團服務好。這次,溫州人砸下5000萬,讓上海人大喜過望。兩個月后,又一波溫州看房團蒞臨,成交8000萬。

就這樣,溫州看房團在驚人的豪買中,躍上歷史舞臺。

溫州人敢這么干,不是沒有原因的。

上世紀90年代,溫州中小企業異軍突起,大小老板個個手握百萬,四處為錢找出路。此時,中國房地產業和城鎮化的趨勢漸起,嗅覺靈敏的溫州人迅速捕捉商機,從1998年開始涌入溫州樓市。短短3年,把溫州房價從2000元/平方米炒到7000元/平方米。

但溫州人很快發現,500公里外的上海,才是風險更低、空間更高的地產價值洼地。

上世紀80年代,一批溫州人來到上海北京東路,扎堆開出了上百家電器店,打造出不折不扣的“溫州街”。他們做生意、開市場、安家置業,成為典型的“新上海人”。遙望上海3000元/平方米的房價,溫州人都不淡定了。

很難想象,1994年為振興房價,上海市推出過一個大利好:買房就送藍印戶口,一并解決子女讀書、就業問題。機敏的溫州人大喜過望,看準了機會來搶房,迅速與上海的開發商看對了眼。

零敲碎打的買賣規模小,上海開發商干脆在《溫州晚報》上投廣告。結果天雷勾動地火,迅速點燃了溫州人的激情。由于人太多,《溫州晚報》干脆組織了個看房團奔赴上海,就此創造歷史。

人們簡直發現了一塊新大陸,立刻把看房團的商業模式運作了起來。上海開發商迅速在溫州三大報(《溫州晚報》、《溫州都市報》、《溫州商報》)上猛砸廣告,讓報社變成了“看房旅行社”,3年間組織溫州看房團近百次,次次爆滿;《溫州晚報》甚至趁勢成立購房俱樂部,會員一度超過6000人。

“溫州炒房團”迅速橫掃中國,每到一處都掀起購房狂潮,引發的叫好與聲討都不絕于耳。有媒體估算,當年的“溫州炒房團”號稱規模10萬,攜資1000億。這些數字顯然并不確切,但它確實顯示出民間的炒房資本正橫掃一切。


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印象中,“溫州炒房團”通常一擲千金,讓人以為個個是老板,其實并非如此。炒房團成員復雜,老板、白領、村民都有,甚至包括賦閑在家的太太和老太太。溫州家庭男主外女主內,炒房熱一起,男人們沒空走四方,太太們就帶著鈔票闖天下。

在溫州農村,還有一股令人咋舌的“金融力量”——老太太。她們其貌不揚,卻是村里公認的資金樞紐,講信用、有地位;誰有閑錢,都會到老太太那去登記寄存,利息高、有保障。借錢融資數百萬,老太太召之即來、揮之即去,信用極佳,以至于被戲稱為“老太太銀行”。這些沒文化的老太太,一度把持著溫州農村的金融命脈,借錢利息則高達20%,也非尋常人都敢借。

溫州媒體則看準了“太太”們手握重金,迅速組織起“太太看房團”。“太太們”猶如旋風,橫掃上海房展會。比對著溫州的高房價,覺得哪兒的房子都便宜。

不管干什么,溫州人都愛抱團,做生意、炒房皆如此。起初,看房團是希望買房時能有個商量,一群人共進退,都相中的樓盤肯定錯不了。另外,抱團買房能跟開發商集體砍價,折扣肯定比一個人來得大。

很快,江湖上便流傳起各色溫州人的炒房故事。

2002年,某溫州炒房人以120萬的首付在上海狂買20套商住房,每套約20平方米。然后,他為每套房配齊家具后出租,以每月每套3000元的租金頂按揭,每個月還凈賺2萬。兩年后,房價暴漲一倍,再將房子全部脫手。這個炒房故事堪稱經典案例,至今被很多炒房人所效仿。

接著,溫州某老板腰掛35把別墅鑰匙的傳奇紅遍網絡。但故事被多家媒體轉載后,腰上鑰匙的數量開始模糊不清,從22把到72把不等。有人表示,確實見過一位腰掛60把鑰匙的溫州炒家,每天唯一的工作就是挨家挨戶收租金,一天兩戶,一月收完。更離奇的是,這位大富豪竟然擠著公交去收租,讓人誤以為是收水電費的。

幾乎所有的售樓處都能傳出大同小異的溫州炒房故事。他們大都是西裝筆挺、面色灰黃的中年人,一口濃重的江浙口音,跟漂亮的售樓小姐站一起簡直自慚形穢,卻在人們最初鄙夷的目光中扔下幾麻袋現金,幾層或幾幢地買樓,讓所有人在財富面前大驚失色。類似的故事越來越多,極富視覺和心理沖擊力。人們在驚嘆于溫州人太有錢的同時,也在飛漲的房價面前失去了任何抵抗力。

炒房團不是老板們的專利,工薪白領、機關干部都參與其中。據說蒼南縣某機關干部,聽說上海有塊好地,被人攛掇著合伙“拿下”,便一狠心一跺腳賣了自家的房,搬進了出租屋。他跟著炒房團合資拿下土地搞房產開發,一年就把110萬投資翻成了1000萬。

溫州人有多狠,炒房前敢讓自己無家可歸;溫州人有多瘋,炒起房來全村全家總動員,老太太都敢來上陣。


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“溫州炒房團”迅速“攻占”上海、杭州,接著開始向全國進軍。他們足跡遍及各大中心與省會城市,后來連二線、三線城市也不放過。他們往往大批采購,連片購買,不為居住,只為收租或轉手套利,儼然成為操縱樓市的資本大鱷。



地產開發商們大喜過望。2004年干脆在溫州舉辦全國房展會,為期4天,引人10萬,讓所有人大驚失色。5000多平方米的展廳中人山人海,現場簽約的買房人成群結隊。最終,房展會成交額逼近15億,人們第一次見識到溫州人像買菜一樣買房子。


“溫州炒房團”很快被不少地方政府視為“財神爺”。為了讓溫州投資拉動經濟,有的地方不惜提供包機,免費為炒房團提供一條龍服務。他們到后,房價大都會迎來一輪令人驚嘆的上漲。他們究竟是怎么做到的?


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“溫州炒房團”不僅買的多、買的急,他們的炒作手法也不一般。

通常情況下,炒房團先集中拿下幾個樓盤。然后,統一商量出個高價,報到當地的二手房市場掛牌,讓人們感覺到房價漲了。而在炒房團內部,又會訂立“同盟條約”,誰也不許低價出手,否則會被“清理門戶”。由于溫州人愛抱團、重信用,價格同盟這招簡直戰無不勝,足以為拋售房產創造出令人滿意的價格空間。

很快,有人覺得不過癮,干脆在樓盤邊開家地產中介公司,專注炒高自家樓盤。本地人只見房價飆漲,不知內在玄機,時間一長,漸漸也認同了高價。

來自溫州農村的大量小炒家,則以家族或同鄉集資參股的方式,參與到這場史無前例的炒房盛宴當中。他們集中大筆資金,以口頭托付的形式委托給牽頭人,讓他跟隨炒房團四處豪買。炒房委托人則見識不凡,不僅懂得觀察各個城市的城市規劃、政策風險、樓盤地段,還會特別考察當地的二手房市場,估計有無炒作空間、退出機制,絕不做無謂冒險。而一旦看準,便會迅速出手,聯手殺價后又聯手提價。這種集資炒家最看重風險,有時候為了快速獲利,甚至會直接轉手賣給其他炒家,賺的就是個萬無一失。

即便本金極少的“房蟲”,也有獨有的炒房之道——炒房號。他們看準了熱銷樓盤后,或給售房員回扣直接拿房號,或一天100雇農民工排隊拿號,再以數千或上萬的價格將房號轉賣。這種炒作方式極其經典,至今都能見到這種炒作手法的各類翻版。


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2004年,溫州幾乎陷入“全民炒房”。而全國性的房價上漲,使老百姓對房價怨聲載道,人們開始炮轟“溫州炒房團”,認定他們正是炒高房價的罪魁禍首。

但“溫州炒房團”所過之處,當地百姓也在恐慌性上漲中飛奔入場,并掀起了新一輪漲幅。這種互為因果的糾纏,讓人完全理不清其中的是非。

當年,中央政府對于房地產的暴漲已經極為憂慮。但就在令人擔憂的2005年,“溫州炒房團”進京了。

長久以來,北京被“溫州炒房團”視為“禁地”。這其中,有對政治中心的一份敬畏,另一個原因則是當年北京二手房市場遠比上海、杭州等地落后,套現不便。另有種說法,90年代大批溫州人曾在北京爆炒期貨、遭遇慘敗,從此將北京視為“破財之地”。

2005年,長三角地區房價飆升,北京成為典型的價值洼地。多個樓盤驚現“溫州炒房團”排隊掃樓的身影。半年間,溫州流向京城樓市的資金就高達50多億。

此時,另一支實力雄厚、姿態低調的炒房團也潛入北京,這就是以煤老板為主力的“山西炒房團”。他們開豪車買豪宅,在北京最高檔的樓盤出沒,遠非常人得見,卻一度驚動了建設部。

溫州人北上,山西人南下,就此奠定當年兩大炒房團的炒作格局。

政府的憂慮迅速升級,重拳打擊“短炒房”的政策迅速出爐:央行率先出手,調整住房貸款利率;接著,上海、深圳等地銀行叫停“一年內轉按揭”,要求短炒賣家必須先付清銀行貸款,遏制投機。

調控來勢很猛,不少媒體開始正式宣告“全民炒房時代終結”。

起初,調控效果并不明顯。大量地下“墊資”公司悄然涌現,讓變相“轉按揭”大行其道;炒房客只要適當提高首付比例,就能將調控效果規避于無形;更令人啼笑皆非的是,銀行間雖然停辦了轉按揭,但買賣雙方要是在一家銀行辦貸款,竟可以照辦不誤。

當然,持續性的宏觀調控,終于讓樓市漸漸變冷。“溫州炒房團”中,有人勝利出逃,有人高位套牢。媒體則選擇性報道部分被套炒房人的慘狀,以印證調控政策的巨大效果。但總體說來,“溫州炒房團”并不比其他買房人處境更差,他們入市更早、買價更低、融資能力更強。而不少本地跟風的炒房人,既沒有“溫州炒房團”的資本實力,又沒有更多的融資渠道,只能在這輪調控寒冬中獨自苦捱。

調控在深入,“溫州炒房團”也很快有了新玩法。


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2006年,一些“溫州炒房團”在北京繼續掃樓。他們拋出幾十套房的大單,要求開發商提供7.5-8折的優惠。這與人們熟知的炒房套路沒什么不同。但達成交易后,手法開始大變。

折扣談妥后,炒房人會象征性地先交一部分訂金,但并不急于簽合同,目的是為了找到真正的買房下家后,直接轉手更方便。要是實在拖不下去,也只會簽合同付首付,但不會辦理按揭,這樣下家按加價后的首付直接付款給炒家即可,徹底規避了政策中不允許的轉按揭問題。而前期簽訂的購房合同,則由銷售人員直接撤銷、變更。

這其中,最大的技術難題是撤銷買賣合同。

按規定,合同一簽訂就需要在政府管理部門備案,撤銷并非易事。但對“專業”的銷售人員來說,撤銷合同的理由大把,購房人身份資格有問題、銷售人員疏忽導致合同出問題等,都是最正當的理由。合同撤銷后,銷售人員便會與下家簽訂新的購房合同,下家交完首付款后,炒房人就能與銷售人員分成了。

這種炒房手法極為隱蔽,且規避掉了所有的政策風險和交易稅費,深受售樓人員歡迎,因而在部分“溫州炒房團”中大行其道。而炒作模式一旦成熟,炒房團甚至與開發商心照不宣,交完訂金后啥也不用干,剩下事自然有人會辦得妥妥當當。至于售樓找下家這事,真正的買房人根本不知道自己買的房子是開發商的還是炒房團的,挑中一套就退一套,炒房團可坐收漁利。

在北京,有樓盤甚至出現過100%被退過的情況,這顯然是炒房團興風作浪所致。


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2005年的地產調控,總的說來對炒房團影響有限。一些炒房人靠著鉆空子得以幸運躲過,于是對國家政策開始麻痹大意,認為調控不過如此。他們繼續在樓市大抄底,卻與2006年的“國六條”、九部委的“37號文件”撞上,頓時傻了眼。大部分溫州炒房人開始直面寒冬,少部分人默默在房價更低的二三線城市出手商鋪,尋求其他機會。

調控風正緊,2007年的風頭卻被一支新崛起的勢力搶了去,這就是深圳炒房團。

他們在深圳打拼多年,成為財富新貴后,先是在惠州、東莞、廣州等周邊城市狂買,接著返回各自家鄉的省會城市豪購,或自住或孝敬父母,又有衣錦還鄉的高調得意,因此被人們戲稱為“還鄉團”。

深圳炒房團遠比“溫州炒房團”復雜多樣。他們以四川、湖南、湖北人為主,重慶、成都、武漢、長沙等中心城市成為他們“掃蕩”的重點。有媒體極度渲染深圳炒房團更加可怕,甚至有出手買下1300套房的“神跡”,一看就是子虛烏有。但各地房價飛漲,人們內心很需要抨擊這樣的“害群之馬”,以宣泄對高房價的極度不滿。

長沙人的抵制最激情火爆,不少小區和街道都打出“抵制深圳炒房團”的橫幅,更有人發出《深圳炒房團滾回深圳去吧》的網絡熱帖,令深圳炒房團一時人人喊打。但普通百姓對高房價的焦慮憤怒也只能如此發泄,指責炒房團,邏輯上很合理,行為上更安全。


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此時,最能與深圳炒房團內心共鳴的,大概就是“溫州炒房團”了。地產調控讓真正的溫州炒房人極盡隱忍、奮力解套,但全國各地的開發商卻開開心心地“炒”起了“溫州人”。

許多樓盤開盤前,竟赫然打出“歡迎溫州看房團”的橫幅,讓本地人神經緊張。殊不知,這時的“溫州炒房團”大多是“李鬼”,他們其實是靠表演來哄抬房價的。

“溫州房托團”成為某些開發商導演的炒房真人秀。他們以幾百塊一天的“工資”,拉幾百個溫州人到樓盤表演。在“歡迎溫州置業團”橫幅下,“溫州老板”擠滿售樓處。開發商要求“表演團”人人穿西裝,手拿軟中華,甚至有“臺詞”要求,比如要說“整層買是不是能打折”,語氣要表現出“這個地段房價是跌不下來的”。表演結束后,就能拿著錢和禮品走人。

據說“生意”最忙時,房托們還要趕場,出場費甚至與樓盤銷售掛鉤,每人從幾千到上萬不等。接著,開發商就發動媒體廣而告之,把“溫州炒房團”出手的盛況大肆炒作,效果屢試不爽。

“溫州房托團”的戲碼在社會上演繹多年,雖然早經央視曝光,但在各地仍有上演。不少買房人都因此“上當”,但極少有人去揭露抱怨,畢竟“上當”的買房人,如今都成了高房價的直接受益者。

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假炒房團興風作浪,但真炒房團并沒閑著。他們的炒作手法步步升級,令人嘆為觀止。

2008美國爆發次貸危機,中國的調控如火如荼,炒房被套的溫州人卻固守著價格同盟,與開發商一起“不降價”。然而,連開發商都快扛不住了,不回籠資金就得死。于是,萬能的“溫州炒房團”再度出手,變身“借貸團”,自己賺錢的同時又幫著扛住了高房價、挽救了一些中小開發商。

此時,一些資金雄厚的炒房團變身私募基金。他們坐擁數十億,專在房地產市場漁獵半拉子工程和爛尾樓,不再幾十套房那樣小打小鬧,而是整個樓盤、多個項目的大規模運作。表面上他們還是整層整片地豪買,實際上醉翁之意不在酒,干的是為開發商套取銀行資金的活,同時為自己博取無風險利差。

這種炒作手法匪夷所思,操作手法則令人叫絕。比如,中小開發商在臨近年關時,現金流將近枯竭,炒房團便買上一片房,讓開發商拿到20%-30%的首付款,并從銀行拿到貸出的剩余房款,就此度過難關。

但炒房團并不是真買房子,他們與開發商還有秘密條款:首付款其實是給開發商的借款,每月需支付高達5%-9%的利息;銀行貸款仍要開發商償還。至于房子,開發商可以視資金能力,尋機回購。如果借款協議到期,開發商仍無力回購,那么炒房團將會以5-7折的價格擁有房產。

顯然,法律不保護這種變相高利貸,但“溫州炒房團”已經謀劃好了一切:利息會折價計入首付款中,表面沒有任何違規。這種借貸方式,實際上是炒房團與開發商的一種對賭:炒房團賭的是房價不可能再度大降,并賺取無風險的利息;開發商賭的則是樓市能在借款期內回暖,同時維持住樓盤高價,扛過地產調控的冬天。

房價走勢的歷史證明,他們都賭贏了,再次賺得盆滿缽溢。

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2008年年底,伴隨著“四萬億計劃”和“國十條”,各路炒房團再次撲向樓市,迎來房地產的觸底反彈。

炒房團從此失去新鮮故事,重復著以往的循環:繁榮時四處搶樓,調控時又隱匿躲藏。媒體筆下,炒房團“覆滅”好幾次,次次都“退出歷史舞臺”,卻在一遍遍房價暴漲中,刷新人們的世界觀。

中國的房價堅決而穩步地上升,越來越多的人不再等待,孤注一擲地搭上了“地產飛車”。全民買房,讓炒房團界限模糊。買了房的人,在成為高房價受害者的同時,又慶幸自己是受益者;沒買房的很多人,如今已經不指望這事了。

2018年4月,丹東的房價借著朝韓和解沖上云霄,在遭遇瘋搶的“溫州城”等樓盤背后,再度浮現出溫州老板的神秘身影。

“打電話訂兩套”、“打飛的來買房”,甚至有人花兩億元整棟掃樓,讓丹東房價兩天暴漲57%……外界紛紛感慨,還是原來的配方,還是熟悉的味道。

就在炒房團還憧憬著丹東房價“破萬”之際,卻迎來丹東嚴格限購的政策。5月25日,特朗普突然宣布朝美首腦會談取消的“噩耗”,在某種程度上對炒房團形成“關門打狗”之勢。顯然,炒房團沒能修好國際政治這門課。

“房住不炒”的新時代,這個團體依然書寫著最荒謬離奇的財富故事。而只要房價還在上漲,炒房團的幽靈仍將永遠游蕩。[來源丨華商韜略(ID:hstl8888作者:熊劍輝)] 返回首頁>>
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